SARON oder Festhypothek?
Es ist die zentrale Entscheidung jeder Immobilienfinanzierung in der Schweiz: ein Zinssatz, der für die gesamte Vertragsdauer fixiert ist, oder ein Satz, der dem Geldmarkt folgt. Keine der beiden Optionen ist per se besser. Die richtige Antwort hängt von Ihrem Budget, Ihrem Zeithorizont und Ihrer Toleranz gegenüber Schwankungen ab.
SARON in Kürze
Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist der Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts, publiziert von SIX und gestützt auf effektive Transaktionen zwischen Banken. Eine SARON-Hypothek setzt sich aus diesem Satz, in der Regel über Perioden von drei Monaten abgerechnet, plus einer fixen Marge des Kreditgebers zusammen, typischerweise zwischen 0,50% und 1,00%. Ihre Zinsbelastung bewegt sich also mit der Geldpolitik der SNB, nach oben wie nach unten.
Die Festhypothek in Kürze
Die Festhypothek fixiert den Zinssatz für eine vertragliche Laufzeit, meist zwischen 2 und 10 Jahren. Ein Satz von 1,45% über zehn Jahre bedeutet identische Zinsen in jedem Quartal während zehn Jahren, unabhängig von der Marktentwicklung. Diese Sicherheit hat ihren Preis: Der Festsatz enthält die Erwartungen steigender Zinsen, und ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag zieht eine Entschädigung nach sich, die erheblich sein kann.
Was die historischen Daten zeigen
Über die letzten zwanzig Jahre waren geldmarktbasierte Hypotheken in der Mehrheit der Perioden günstiger als Festhypotheken. Der Durchschnitt schützt jedoch nicht vor Phasen rascher Anstiege, wie 2022-2023, als der SARON innert weniger Quartale von negativ auf über 1,70% stieg. Die Wahl bleibt also eine Frage der Fähigkeit, solche Schwankungen zu tragen.
Vier Kriterien für den Entscheid
- Budgetreserve: Wenn ein Anstieg Ihrer Zinsbelastung um 2% Ihr Budget unter Druck setzt, drängt sich die Festhypothek auf
- Zeithorizont: Ein wahrscheinlicher Verkauf oder eine Erbschaft innert 5 Jahren spricht gegen eine lange Festhypothek
- Zinserwartungen: SARON profitiert sofort von Senkungen, die Festhypothek friert sie ein
- Temperament: Die Entscheide der SNB zu verfolgen liegt nicht jedem
Die Tranchen-Strategie
Viele Eigentümer kombinieren beides: eine Tranche in SARON, eine Tranche als Festhypothek, mit unterschiedlichen Laufzeiten. Dieser Ansatz glättet das Risiko. Vorsicht jedoch vor zu starker Aufteilung: Weit auseinanderliegende Fälligkeiten erschweren einen späteren Anbieterwechsel.
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