Le certificat de capacité d'achat expliqué

Avant de visiter des biens, une question s'impose : combien pouvez-vous réellement acheter. Le certificat de capacité d'achat y répond noir sur blanc. Il documente le prix maximal que votre situation financière permet de financer selon les règles appliquées par les prêteurs suisses, et donne du poids à votre dossier face à un vendeur ou un courtier.

Ce que le certificat vérifie

Le document repose sur les deux piliers de tout financement hypothécaire en Suisse : la tenue des charges et les fonds propres. Ces règles sont largement standardisées entre les établissements, ce qui rend le calcul fiable avant même de choisir une banque.

La tenue des charges : la règle des 33%

Les prêteurs ne calculent pas vos charges avec le taux actuel du marché, mais avec un taux théorique de 5%. À ce coût d'intérêt s'ajoutent l'amortissement obligatoire et des frais d'entretien estimés à 1% de la valeur du bien. Le total de ces charges théoriques ne doit pas dépasser 33% du revenu brut annuel du ménage. Ce calcul prudent protège l'emprunteur contre une remontée des taux.

Les fonds propres : 20% du prix, dont 10% en dur

Vous devez apporter au minimum 20% du prix d'achat en fonds propres. Au moins 10% doivent provenir de sources hors 2e pilier : épargne, titres, 3e pilier, donation ou avance d'hoirie. L'avoir de caisse de pension peut compléter le solde, par retrait anticipé ou mise en gage.

L'amortissement du 2e rang

La part du prêt qui dépasse 65% de la valeur du bien constitue le 2e rang. Elle doit être amortie en 15 ans au plus, ou avant l'âge de la retraite. Cet amortissement entre dans le calcul des 33% de charges.

Un exemple chiffré

Pour un bien à CHF 800'000 : fonds propres minimaux de CHF 160'000, dont CHF 80'000 hors 2e pilier, et prêt de CHF 640'000. Charges théoriques annuelles : CHF 32'000 d'intérêts à 5%, CHF 8'000 d'amortissement pour ramener la dette à CHF 520'000 en 15 ans, CHF 8'000 d'entretien. Total : CHF 48'000, soit un revenu brut requis d'environ CHF 145'000 par an.

Obtenez votre certificat en 2 minutes

La simulation gratuite HypoRadar calcule votre capacité d'achat selon ces règles et génère votre certificat PDF en 2 minutes, sans engagement. Vous visitez ensuite les biens en connaissant précisément votre budget.